Kaufen oder Mieten?

“Des geistigen Menschen höchste Leistung ist immer Freiheit. Freiheit von den Menschen, Freiheit von den Meinungen, Freiheit von den Dingen, Freiheit nur zu sich selbst.”
(Stefan Zweig)

Jahrelang habe ich nicht über das Thema Kaufen oder Mieten geschrieben, aber auf verschiedenen Kanälen wie in unserer Community mich gegen das Kaufen einer Immobilie ausgesprochen. Es galt auf Blackwater.live immer als gesetzt, dass ein Immobilienkauf zur eignen Nutzung für die meisten Menschen eher nicht zu empfehlen ist, da sie es sich eigentlich nicht leisten können. Nun haben wir über viele Jahre erlebt, dass die Nullzinspolitik Millionen von Menschen in das Eigenheim gebracht hat und das zu den historisch höchstmöglichen Immobilienpreisen. Und nun ist es vorbei mit den Nullzinsen und die Anschlussfinanzierungen in den nächsten Jahren werden für viele zu einem Desaster werden.

Die ganzen Kommentare wie „Miete ist nichts anderes als rausgeworfenes Geld” verstummen nun langsam und da auch immer mehr junge und qualifizierte Menschen Deutschland verlassen wollen, ändert sich die Sichtweise auf das Thema Immobilien in Deutschland. Es gibt natürlich auch Gründe und Umstände, die für eine Immobilie sprechen und das werde ich in diesem Artikel auch anschneiden.

Werden die Immobilienpreise wegen der hohen Zinsen nun fallen? Normalerweise wäre das der Fall und wer sich informiert merkt, dass in bestimmten Gebieten die Spitzenpreise um bis zu 15% abgeschmolzen sind. Ich persönlich gehe aber nicht davon aus, dass es zu weiteren signifikanten Einbrüchen kommt. Warum? Das Land ist “voll” von Menschen (aber nicht Arbeitskräften) und der Staat tritt immer mehr als Konsument auf (Flüchtlingsunterkünfte). Dazu ist die Baubranche dramatisch eingebrochen – inklusive Insolvenzen der Bauträger. Es gibt einfach nicht genug Wohnraum und das wird sich auf viele Jahre nicht ändern. Ja, es wandern qualifizierte Menschen aus und zwar immer mehr. Aber dafür kommen ungebremst neue Leute ins Land. Und die wohnen (noch) nicht in Zeltstädten. Daher ein klares NEIN, die Immobilienpreise bleiben hoch bei gleichzeitig hohen Zinsen. Der Traum vom Eigenheim – für immer mehr Menschen wird er eh ein Traum bleiben. Und das ist m.E. auch gut so.

Ein Vergleich

Eine häufige Ansicht begründet sich in dem Glauben, dass die Miete wie die Kreditrate zu sehen wäre. So wurde es jahrelang von “Paul und Pauline” im ganzen Land verkündet. “Für das gleiche Geld was ich für eine Mietwohnung Aufwand, kann ich auch eine Eigentumswohnung oder ein Haus abbezahlen.” Aber war und ist das wirklich so?

Die Kreditrate ist der Kreditzins und die Kredittilgung. Der Zins sind die Kosten für das geliehene Kapital. Die Tilgung ist der “Vermögensaufbau”. Soweit die weit verbreitete Denke. Aber wir wissen ja, nur weil die meisten Menschen etwas glauben und denken, ist es noch lange nicht “wahr”.

Für die Nutzung der Wohnung bezahle ich als Mieter einen Mietzins, die Miete. Dieses Geld ist analog zum Kreditzins bei der Immobilienfinanzierung “weg”, es landet bei meinem Vermieter. Wenn ich als Mieter nun Vermögen aufbauen will, dann muss ich zusätzlich Geld sparen und investieren (beispielsweise in ETFs). Oder ich investiere in vermietet Immobilien obwohl ich Mieter bin, was ein auch aus steuerlicher Sicht sehr cleverer Weg sein kann, wenn der Markt es hergibt.

Würde man nun aber sagen: Miete + Sparrate = Kreditzins + Tilgung, dann hätte man einen entscheidenden Punkt vergessen. Die Instandhaltung.

Eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, dessen Wert im Laufe der Zeit abnimmt. Das Grundstück kann im Wert steigen, aber das Gebäude darauf hat im Laufe der Jahre Abnutzungserscheinungen, die Reparaturen und Erneuerungen erfordern. Für mich als Mieter ist das kein Thema. Denn die Kosten der Abnutzung sind mit meiner Miete abgegolten und können vom Vermieter auch nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden. Aber die Eigentümer hingegen müssen eine Instandhaltungsrücklage bilden. Dafür müssen sie mit jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen, wenn sie den Wert ihrer Immobilie erhalten wollen. Und so sieht die Rechnung dann eben so aus:

Mietzins + Sparrate = Kreditzins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage

Maßnahme	Haltbarkeit	Kosten
Dachdämmung	30 Jahre	ca. 15.000 Euro
Dacheindeckung	50 Jahre	ca. 20.000 Euro
Neuer Außenputz	15 Jahre	ca. 15.000 Euro
Außenwanddämmung	15 Jahre	ca. 25.000 Euro
Fenstertausch	15 Jahre	ca. 500 Euro/Fenster
Holzfenster streichen	7 Jahre	ca. 1.000 Euro
Elektroinstallationen	18 Jahre	ca. 20.000 Euro
Holzteile und Holzfassade pflegen	7 Jahre	ca. 2.000 Euro
Neues Bad	15 Jahre	ca. 14.000 Euro
Neue Einbauküche	15 Jahre	ca. 12.000 Euro
Austausch Heizungsanlage	20 Jahre	ca. 15.000 Euro

Immobilien Exkurs: Ausländer? Sehr gut!

Jetzt kommt der böse Rassismus, den rot-grüne Blackwater.live Erstleserinnen und Erstleser mit Sicherheit vermuten. Was hat das mit Ausländern zu tun?

Es gibt wie immer Ausnahmen, aber Araber, Türken, Griechen… usw. sind meistens bestens vernetzt, gerade wenn es um Handwerksjobs geht. Und so wissen wir von unserer Community und aus dem echten Leben, dass eine Hand die andere wäscht. Einer ist Maurer, ein anderer Elektriker, ein anderer Gas-Wasser Installateur. Eine Arbeitsstunde von mir für eine Arbeitsstunde für Dich. Und es gibt die grosse Familie. Und man hilft sich auch einfach mal so, weil man sich von einer Hochzeit (mit 1000 Leuten) oder der Moschee kennt. Einer hilft dem anderen ganz ohne Geldfluss. Diesen Vorteil haben die meisten Deutschen einfach nicht und so sind Renovierungen und Instandhaltungen von Immobilien einfach viel leichter zu machen, wie wenn man dafür Handwerker beauftragen muss, für die man auch noch Sozialleistungen und Steuern (und somit implizite Staatsverschuldung) mitzahlen muss. Das ist einer der Gründe, warum man in immer mehr Städten Renovierungen und Sanierungen durch ausländische Familien sieht, die dann mit mehreren Generationen das Haus bewohnen (Oma und Opa landen da auch nicht so oft im Heim).

Mietzins und Kreditzins

Ein historischer Kommentar: (Netzfund)

„Solange der MIETZINS niedriger ist als der KREDITZINS macht Kaufen (auch nicht als Kapitalanlage) – zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten – keinen Sinn. In den letzten 60 Jahren lag der Kreditzins deutlich über dem Mietzins. Das ist aktuell das erste Mal anders. Dieses Missgeschick wird im Markt jedoch durch völlig überzogene Preise reguliert. Die aktuell aufgerufenen Preise sind NICHT bedarfsgetrieben (bzw. nur sekundär) sondern primär liquiditätsgetrieben (oder spekulativ). Im Endeffekt machen wir also aktuell nichts anderes als die Amerikaner seit 2000. Wir kaufen mit künstlich verbilligtem Geld völlig überteuerte Immobilien.“

Jeder sieht, das ist nun Geschichte. Der Kommentar ist viele Jahre alt. Und viele sind in die Falle gegangen. Es wird spannend zu sehen, wie der deutsche Staat die nächsten Jahre die Ausfälle bei den Immobilienkrediten bewerten wird. Wird es Rettungspakete geben? Werden die Immobilien übernommen um Flüchtlinge einzuquartieren? (das passiert ja bereits)

Kaufen oder Mieten?

Die Herde der Lemminge ist bereits in eine Richtung gelaufen mit weitreichenden Folgen in den nächsten Jahren. Letztlich sind die ganzen Immobilienkäufe der letzten Jahre auch eine “Mauer” die verhindert, dass viele Menschen Deutschland verlassen können. Eine Immobilie ist bekanntlich immobil. Und man kann nun auch wunderbar Zwangshypotheken (Toleranzbeitrag? Bunter-Soli etc.) darauf eintragen. Mal sehen welche Rolle das noch spielen wird.

Wenn man aber einen fairen Vergleich bezüglich Kaufen oder Mieten haben will, dann gibt es ein sehr gutes Tool:

In der eigenen Immobilie zu wohnen hat ein paar Vorteile, keine Frage. Aus meiner Sicht überwiegen diese nicht, da selbst bei diesem persönlichen Thema Kaufen oder Mieten stets eine Geopolitische Komponente enthalten war und wer Weltbürger ist, für den schliesst Lebensplanung auch immer mit ein, dass man Deutschland schnell verlassen können muss. Immobilienbesitz in Deutschland ist stets eine grosse Fessel (ist in anderen Ländern oft besser geregelt).

Für das Kaufen spricht:

1. Der Zwangsspareffekt. Mit einer kreditfinanzierten Immobilie wird man zum Sparen gezwungen
2. Steuern. Steuern? Die eingesparte Miete des Eigenheimbesitzers wird in Deutschland nicht besteuert. Laufende Gewinne aus Kapitalanlagen hingegen schon.Hinzu kommt die grundsätzliche Steuerbefreiung beim Verkauf. Aber keine Sorge, die Ampel wird das noch ändern. 😉
3. Schutz vor Mieterhöhungen.
4. Keine Eigenbedarfskündigung.

Mieten hat viele Vorteile

Als Weltbürger und Blackwater’s sind wir im KONTEXT von Deutschland und der politischen Entwicklung nicht für den Immobilienkauf in Deutschland. Waren wir nie. Aus unserer Sicht war und ist stets die politische Entwicklung mit zu berücksichtigen, etwas, was KEIN EINZIGER deutscher Finanzblog jemals getan hat. Ganz im Gegenteil, es gab viele Blogs und YouTuber, die tausende Leserinnen und Leser in die Immobilien getrieben haben und sich das noch mit überteuerten Seminaren bezahlen ließen. Aus rechtlichen Gründen nennen wir hier keine Namen, den meisten Leserinnen und Lesern dürften die Fälle aber bekannt sein.

Jeder, der sich heute in erster Linie als aufgeschlossener Weltbürger und kulturell interessierter Mensch sieht und sein Leben noch vor sich hat, wird sich nicht pauschal an Deutschland binden. Das Thema Flexibilität und Auswandern rückt nun mehr und mehr in den Vordergrund. Die Welt ist im Umbruch und ob es in Deutschland auf Dauer so gut zu leben ist, steht inzwischen auch zur Disposition. Hierzu haben wir bereits viel in der Vergangenheit geschrieben.

Aber gehen wir jetzt kurz auf die Vorteile der Miete ein:

Keine Instandhaltungskosten

Das Dach muss gemacht werden, die Heizung muss erneuert oder getauscht werden (ganz tolles Thema im besten Deutschland aller Zeiten), das Treppenhaus gestrichen, das Vordach erneuert werden… (und, und, und). Mit der Miete sind die Abnutzungskosten abgegolten. Erneuerungen können bislang nur sehr begrenzt auf den Mieter umgelegt werden. Es gibt Deckelungen und Fristen. Und wie gesagt, die reine Abnutzung muss vom Vermieter getragen werden.

Risikostreuung

Die meisten Eigenheim-Käufer werden den Großteil ihres Vermögens in nur einem Anlageobjekt bündeln, eben ihrer Immobilie. Sie setzen damit alles auf eine Karte. In Immobilien schlummern massive Risiken und nur weil Messpunkte (anders als bei einer Aktie) fehlen, heisst das nicht dass es massive Preisschwankungen gibt. Und schnell kann sich das Umfeld einer Immobilie auch mal verschlechtern – das dürften mehr und mehr Menschen langsam eingesehen haben. In naher Zukunft noch viel mehr dank mehr Flüchtlingsheimen und Windrädern überall. Und die Grüne-Partei hetzt bereits massiv gegen Rentner in ihren Eigenheimen – da kommt noch was auf uns zu. Stichwort: Enteignung.

Rendite mit Aktien

Es gibt Anlageklassen, die weitaus höhere Wertsteigerungen aufweisen als das durchschnittliche Eigenheim. Die inflationsbereinigte Rendite des weltweiten Aktienmarkts betrug in den letzten 200 Jahren etwa 6 Prozent. In den vergangenen 120 Jahren – im Vergleich zu anderen Asset-Klassen – hatten Aktien mit Abstand die höchsten Renditen erzielt. Das geht aus dem „Global Investment Returns Yearbook“ der Credit Suisse hervor, für das die Schweizer Bank die Finanzmärkte in 23 Ländern und weltweit seit 1900 untersucht hat (Die Credit Suisse ist heute bei der UBS eingegliedert – ein gutes Argument stets an die Risikostreuung bei Aktien zu denken. Daher empfehlen wir das Welt-Depot mit ETFs). In allen untersuchten Staaten entwickelten sich Aktien in dem Zeitraum besser als Anleihen, Schatzwechsel wie Geldmarktpapiere und die Inflation.Internationale Aktien haben demnach in vergangenen 120 Jahren eine annualisierte, reale, also inflationsbereinigte, Rendite von 5,2 Prozent erzielt. Damit schlagen sie Anleihen (2 Prozent) und Geldmarktpapiere (0,8 Prozent) deutlich. Mit einer Realrendite von 7,6 Prozent lief es am internationalen Aktienmarkt in den vergangenen zehn Jahren besonders gut.

Anders als bei einer Immobilie in Deutschland, sind euer ETF Depot und eure Konten sicher. WENN es bei einer Offshorebank ist und der deutsche Staat nicht darauf zugreifen kann. Und da gibt es so einige Möglichkeiten. Bei der derzeitigen Entwicklung in Deutschland sollte man auf gepackten Koffern sitzen und sein Geld in Sicherheit gebracht haben. Wer den Empfehlungen der deutschen Finanzblogszene folgt wird wie bei dem Thema Immobilien in einigen Jahren gewaltig auf die Schnauze fallen. Die Szene ist 95% “Mainstream”. Mehr sagen wir dazu öffentlich nicht.

Geringe Transaktionskosten

Im Vergleich zu den Kosten, die bei Kauf und Verkauf von Immobilien fällig werden (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision machen zusammen ca. 10-15 Prozent aus), sind die Handels- und Verwaltungsgebühren bei Wertpapierinvestments lächerlich gering.Ein langfristig ausgerichtetes ETF-Depot lässt sich problemlos mit einer Gesamtkostenquote von unter 0,5 Prozent pro Jahr führen. Man müsste eine Immobilie mindestens 25 Jahre halten, um die Durchschnittskosten so niedrig zu halten (bei Umlegung auf die einzelnen Jahre).

Räumliche Flexibilität

Für freiheitsliebende Menschen und überzeugte Mieter natürlich einer der wichtigsten Punkte. Je nach Lebensphase wohnt man einfach und flexibel immer im richtigen Objekt. Man kann schnell den Standort und das Land verlassen. Theoretisch kann man über Nacht das Land verlassen und den Schlüssel einfach in den Briefkasten werfen. Ja, der Mietvertrag und die 3-monatige Kündigungsfrist. Wer das jetzt denkt, hat das Konzept nicht verstanden. Deutschland endet an der nicht vorhandenen Grenze. 😉

Kaufen oder Mieten?

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Kaufen oder Mieten ist leider selten eine sachliche Entscheidung, sondern oft eine sehr emotionale. Und das ist oft (aber nicht immer) ein Fehler. Es sind diese Träume vom Eigenheim, wo man seine Familie hat, die Kinder aufwachsen sieht, Stabilität geniesst. Es ist in den meisten Kulturen der Welt fest verankert und ja, es ist ein schöner Gedanke. Aber wir sehen an der heutigen Realität, dass sich die Rahmenbedingungen schnell ändern können. Und gerade in Deutschland ist man das einfach nicht mehr gewohnt, weil wir so lange einen stabilen und guten Zustand hatten. Aber alles endet eben irgendwann. Die Umwälzungen weltweit machen andere Regionen zu den Gewinnern von morgen, es ist und war nie eine Selbstverständlichkeit, dass Deutschland der Nabel der Welt ist. Eine eigene Immobilie ist gerade in Deutschland meistens eine Fessel am Fuss und eine sehr teure noch dazu. Manche Menschen haben in der Vergangenheit damit Erfolg gehabt, aber viele, die in den letzten Jahren über Bankkredite eine Immobilie gekauft haben, haben nun ein grosses Problem.

Dass Geld nun grundsätzlich wieder Zinsen kostet ist an sich gut, dadurch machen Menschen vielleicht weniger leichtfertig Schulden und denken mehr nach. Außerdem kehrt die Risikoadjustierung zurück und wir kommen zu einer akkurateren Bewertungen von Assets zurück.

Das große Thema der nächsten Jahre wird mehr als jemals zuvor sein, wie man Vermögen aufbauen und sichern kann. Und zwar liquides Vermögen. Darauf muss der ganze Fokus ausgerichtet werden, wenn man nicht in der Grundsicherung in Deutschland landen will. Und es gibt wahrlich bessere Aussichten als das.

“Was nützt der Pflug oder das Segel oder das Land oder das Leben, wenn die Freiheit versagt?”
(Ralph Waldo Emerson)