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Immobilienblase Deutschland 2021

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weip321
(@weip321)
Bauernfrühstück Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 111
Themenstarter  

Ich pushe das Thema hiermit mal in das neue Forum. Möchte nicht alles zitieren, also nochmal als Kurzzsammenfassung:

Meine Meinung ist, dass wir bereits seit 3-4 Jahren eine Immobilienblase in DE haben. Die Preise für Immobilien und auch Bauen sind in den letzten Jahre massiv gestiegen. Z.B. konnte meine damaligen Schwiegereltern in spé für knapp 100k im Jahre 2002/3 ein komplettes Haus neu bauen (mit Eigenleistung). Das bezahlt man mittlerweile für die Bodenplatte und den Rohbau allein, ohne Putz und Innenausbau.

Aus meiner Sicht ist aktuell eher die optimale Zeit, ein Haus zu verkaufen.


Dave094 gefällt das
Zitat
Blackwater
(@deepblackforest)
Schach Internationaler Meister Admin
Beigetreten: Vor 4 Jahren
Beiträge: 909
 

Danke für das Aufgreifen des Themas. Ein Gefühl sagt mir, dass dieser Thread die nächsten Jahre noch sehr wichtig werden wird. 🙂

Ich habe das Bild von @cbc677 noch mal angefügt, da ich es sehr passend fand.


AntwortZitat
Dave094
(@dave094)
Müsli New in Town
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 10
 

"Aus meiner Sicht ist aktuell eher die optimale Zeit, ein Haus zu verkaufen." 

 

Das sehe ich auch so. Die Käufer stehen ja weiterhin Schlange.

Gerade im letzten Jahr sind die Preise gefühlt noch einmal deutlich angezogen. Selbst in durchschnittlichen Lagen liegt die Bruttorendite bei teilweise unter 4%. Aber auf der anderen Seite kaufen die Leute derzeit alles. Wahrscheinlich liegt das zum einen daran, dass viele nicht wissen wohin mit dem Geld und somit Negativzinsen vermeiden wollen. Andererseits denke ich, dass viele Angst haben, sich irgendwann kein Eigenheim mehr leisten zu können. 

Möglicherweise platzt die Blase auch nicht mit einem großen Knall, sondern es entrinnt einfach nur langsam die Luft. Wenn die Immopreise jetzt 10 Jahre stagnieren, haben die Investoren auch eine negative Realrendite. 

Diese r Beitrag wurde geändert Vor 4 Monaten von Dave094

AntwortZitat
Airnesto
(@airnesto)
Schach Experte Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 336
 
Veröffentlicht von: @dave094

"Wahrscheinlich liegt das zum einen daran, dass viele nicht wissen wohin mit dem Geld und somit Negativzinsen vermeiden wollen. Andererseits denke ich, dass viele Angst haben, sich irgendwann kein Eigenheim mehr leisten zu können. 

Möglicherweise platzt die Blase auch nicht mit einem großen Knall, sondern es entrinnt einfach nur langsam die Luft. Wenn die Immopreise jetzt 10 Jahre stagnieren, haben die Investoren auch eine negative Realrendite.“

Ich denke auch, dass es sich tatsächlich um in der Breite verspürte FOMO handelt! Bei mir selbst verspüre ich das auch leicht, widerstehe aber, was relativ leicht fällt angesichts der inzwischen wirklich irren Preise für Schrottimmobilien in und um Berlin.

Ein aktuelles Beispiel aus dem persönlichen Umfeld: Da bauen zwei unverheiratete, kinderlose Durchschnittsverdiener am A.... der Welt in der Brandenburger Prärie für fast 500000 € ein Fertighaus mit der Begründung jetzt ginge es grade noch so. Und das beste ist: finanziert von der Spasskass (andere hatten die Finanzierung abgelehnt). Wahnsinn! Ich selbst habe bei der Spasskass gelernt und danach das Weite gesucht, wobei ich tatsächlich viel Brauchbares mitgenommen habe. Damals galt die Spasskass aber eher als konservativ bei der Kreditvergabe. Heute lehnen andere Finanzierungen ab...ein weiteres Alarmsignal! 

Auf ein krachendes Platzen der „Blase“ würde ich jedoch nicht setzen, schon gar nicht vor dem Hintergrund anziehender Inflation. Ich tippe auch eher auf eine beginnende nominale Stagnation. 


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weip321
(@weip321)
Bauernfrühstück Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 111
Themenstarter  
Veröffentlicht von: @airnesto

Ein aktuelles Beispiel aus dem persönlichen Umfeld: Da bauen zwei unverheiratete, kinderlose Durchschnittsverdiener am A.... der Welt in der Brandenburger Prärie für fast 500000 € ein Fertighaus mit der Begründung jetzt ginge es grade noch so. Und das beste ist: finanziert von der Spasskass (andere hatten die Finanzierung abgelehnt). Wahnsinn! Ich selbst habe bei der Spasskass gelernt und danach das Weite gesucht, wobei ich tatsächlich viel Brauchbares mitgenommen habe. Damals galt die Spasskass aber eher als konservativ bei der Kreditvergabe. Heute lehnen andere Finanzierungen ab...ein weiteres Alarmsignal! 

Auf ein krachendes Platzen der „Blase“ würde ich jedoch nicht setzen, schon gar nicht vor dem Hintergrund anziehender Inflation. Ich tippe auch eher auf eine beginnende nominale Stagnation. 

Ich habe den aus meiner Sicht relevanten Teil mal fett markiert. Das ist meiner Meinung nach genau das Problem: die Leute bauen in der Pampa für 500k ein neues Haus, welches sich nur mit beim aktuellen Zinsniveau rechnet.

Wenn einer der beiden den Job verliert, das Zinsniveau nur leicht wieder ansteigt oder das generelle Preisniveau sich ein bisschen senkt, dann fällt das ganze Kartenhaus zusammen. Und damit meine ich nicht nur das Kartenhaus der Hausbesitzer, sondern auch das der Banken! Ich habe auch ein paar Bekannte, welche bei der Sparkasse arbeiten. Die Sparkassenchefs sind (meiner Meinung nach) so verzweifelt auf der Suche nach Rendite, dass selbst solche stark risikobehafteten Finanzierungen durchgewunken werden. Getreu dem Motto: bis das Ganze knallt, bin ich schon in Rente.

Nur mal als Rechenbeispiel:

  • 500k für ein Haus, 20% EK = 100k -> 400k Kredit
  • Auf 30 Jahre gerechnet sind das ohne Zinsen 13'333€ pro Jahr = 1'111€ pro Monat
  • Das ist natürlich nur die Milchmädchenrechnung, da die Bank ja trotzdem Zinsen bekommt. D.h. die monatliche Rate wird sich eher so zwischen 1'300€ und 1'500€ bewegen.
  • Das alles unter der Annahme, dass der Sollzins für 30 Jahre auf einem konstant niedrigen Niveau wie heute bleibt.

Auch im Anbetracht der noch ausgesetzen Insolvenz in DE sehe ich in den nächsten 2-3 Jahren eine massive Pleitewelle kommen. Aber das ist, wie immer, nur meine persönliche Meinung.


AntwortZitat
Frau B aus N
(@fraubausn)
Schach FIDE Meister Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 447
 
Veröffentlicht von: @weip321

Das ist meiner Meinung nach genau das Problem: die Leute bauen in der Pampa für 500k ein neues Haus, welches sich nur mit beim aktuellen Zinsniveau rechnet.

Fairerweise muss man dazu sagen (ich habe es als Beraterin selbst erlebt): Wenn Du den Leuten sagst "das ist zu eng, spart erstmal noch 3 Jahre", dann wollen die das nicht hören und machen die Finanzierung halt woanders. Das endet zwar dann auch in der Zwangsversteigerung und du bist froh, dass Du selbst die Finger rausgehalten hast, aber für die Leute, die man ja persönlich kennt, tut's einem schon weh.


AntwortZitat
Presskoppweck
(@presskoppweck)
Schachspieler Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 267
 
Veröffentlicht von: @weip321

Meine Meinung ist, dass wir bereits seit 3-4 Jahren eine Immobilienblase in DE haben.

Gold befindet sich seit mehreren tausend Jahren in einer Blase, SuP/DAX usw hatten vor kurzem ATH und schicken sich an dass noch weiter zu treiben, Zinsen sind abgeschafft. Natürlich "pumpt" alles was irgendwie einen Ausweg aus Fiat ermöglicht. Das ist kein bug, das ist ein feature!
Nur weil wir in einer Blase sind, heißt das noch lange nicht dass selbige morgen platzen wird. Man sollte niemals gegen die Börse (oder die Zentralbank) wetten, eine irrationale Lage kann länger andauern als der Anleger Geld hat. Selbst wenn der Markt morgen um 30% nach unten korrigiert, ist es nicht unwahrscheinlich dass in 5 Jahren neue ATH erreicht werden.

Aber nochmal zum Betongold. Es ist die einzige legale Möglichkeit seine Arbeitskraft steuerfei einzubringen. Wo kann man sonst legal brutto = netto arbeiten. Kauf eine alte Hütte, saniere sie in Eigenregie und versilbere sie nach zehn Jahren. Ja, braucht handwerklichen Background, doppelte Schichten und lange Samstage. Das unternehmerische Risiko ist auch nicht zu verachten und zwischenzeitlich darf man Vermieter spielen. Ist weder einfach noch für jeden geeignet.

PS: ich weiß auch nicht wie lange das gut geht


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weip321
(@weip321)
Bauernfrühstück Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 111
Themenstarter  
Veröffentlicht von: @presskoppweck

Gold befindet sich seit mehreren tausend Jahren in einer Blase

Dem kann ich nicht zustimmen (angemerkt: ich bin kein Gold-Fan). Es gab diverse Phasen, wo Gold deutlich günstiger zu erwerben war in den letzten 50 Jahren (1985, 1992, 1999).

Ich stimme dir allerdings zu, dass wir eine Asset Inflation haben (Aktien, Immobilien, Kryptos).

Veröffentlicht von: @presskoppweck

Es ist die einzige legale Möglichkeit seine Arbeitskraft steuerfei einzubringen. Wo kann man sonst legal brutto = netto arbeiten.

Das mag in DE so sein, aber nicht jeder hier im Forum lebt in Deutschland 😉 In anderen Ländern gibt es andere Regeln, u.a. Vermögenssteuer.

Veröffentlicht von: @presskoppweck

Kauf eine alte Hütte, saniere sie in Eigenregie und versilbere sie nach zehn Jahren. Ja, braucht handwerklichen Background, doppelte Schichten und lange Samstage.

Aus Unternehmersicht kann ich dir sagen, dass sich das für mich nicht lohnen würde. Da arbeite ich lieber in meinem Business, anstatt mir erst mühsam beizubringen wie ich so etwas selber mache. Und nein, ich habe keine zwei linken Hände. Das ist einfach eine Kosten-Nutzen Analyse. Wenn ich in der gleichen Zeit das Doppelte verdienen kann wie der Handwerker, macht es keinen Sinn für mich.

 


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Presskoppweck
(@presskoppweck)
Schachspieler Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 267
 

@weip321

Max Mustermann muß viele Stunden arbeiten, um sich eine Stunde Handwerkerleistung zu kaufen. Es geht ja weniger um die eigentlichen Stundenlöhne, sondern dass man seine 20€ erst versteuern muß und dann meintwegen 10€ übrigbleiben. Der Handwerker kriegt auch nur 20€ (bzw. 10€ raus), die Handwerkerstunde kostet aber meinetwegen 60€.
Oder anders: wenn ich 120€ brutto habe und dann 60€ netto rauskriege, dann kann ich mir die Handwerkerstunde 1:1 erarbeiten. Kriege ich nur 100/50€, dann "lohnt" es sich das selbst zu machen.

Aber natürlich, andere Länder andere Steuersätze 😉


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weip321
(@weip321)
Bauernfrühstück Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 111
Themenstarter  

@presskoppweck das Doppelte war eine pauschale Annahme. Aber klar, Max Mustermann bezahlt natürlich aus seinem Netto. Allerdings bekommt man selbst in DE bei 120€ brutto etwas mehr als 60€ netto raus (selbst bei einem Grenzsteuersatz von 42/45%).

Du musst zudem bedenken, dass der Handwerker die Sache vermutlich (hoffentlich!) schneller erledigt als du, in einer besseren Qualität. Kommt natürlich darauf an, was genau man macht. Im Allgemeinen sollte die Fachkraft aber schneller sein.

Veröffentlicht von: @presskoppweck

Nur weil wir in einer Blase sind, heißt das noch lange nicht dass selbige morgen platzen wird. Man sollte niemals gegen die Börse (oder die Zentralbank) wetten, eine irrationale Lage kann länger andauern als der Anleger Geld hat.

Noch etwas hierzu: zwischen 2000 und 2010 waren Immobilien real betrachtet eine Nullgeschäft (abgesehen von ein paar Ausreissern wie München etc). Gerald Kommer hat dazu ein paar schöne Statistiken. Immobilien und Aktienmarkt sollte man klar unterscheiden. Ich persönlich sehe Parallelen zu den SubPrime-Krediten in den USA vor der Finanzkrise 2007-09, wenn auch noch nicht in dem massiven Ausmass. In DE gibt es noch höhere Eigenkapitalanteile, aber selbst diese wurden in den letzten Jahren gesenkt.


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Presskoppweck
(@presskoppweck)
Schachspieler Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 267
 

@weip321

Max Mustermann hat zwischen Brutto und Netto nicht nur Steuern sondern auch Sozialabgaben. Gerade wenn Max meint, der Handwerker kommt, ich mach ne Überstunde um den zu bezahlen ... da reichen die 50% nicht.

"zwischen 2000 und 2010 waren Immobilien real betrachtet eine Nullgeschäft"
Kann man so sehen. Ich würde sagen das war eine gute Zeit um zuzugreifen 🙂

Ich habe mehr Befürchtungen vor diversen Staatseingriffen auf Immos als vor einem reinen Immocrash. Bzw. letzerer wird möglicherweise eine Folge von ersterem sein.


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lichtenberg99
(@lichtenberg99)
Schach Experte Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 353
 

Ich bin auch dabei mir Gedanken über einen Ausstieg aus den Wohnimmobilien zu machen. Interessanterweise hat gestern ja Deutschlands grösster Immobilienkonzern dem zweitgrössten Immobilienkonzern ein Übernahmeangebot gemacht (Vonovia vs. Deutsche Wohnen). Ich besitze beide Aktien, die eine bin ich dann bald los :-). Mit einer ganz netten Rendite. Die Schwierigkeit ist es, Anlagemöglichkeiten zu finden, die bewertungsmässig noch nicht so aufgebläht sind.

 


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Airnesto
(@airnesto)
Schach Experte Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 336
 
Veröffentlicht von: @presskoppweck

@weip321

Ich habe mehr Befürchtungen vor diversen Staatseingriffen auf Immos als vor einem reinen Immocrash. Bzw. letzerer wird möglicherweise eine Folge von ersterem sein.

Exakt das ist auch meine Befürchtung. Insgesamt stört mich die aktuelle Tendenz, überall mehr Staat zu fordern. Ich frage mich wirklich wo das herkommt, denn allzu viele gute Erfahrungen der letzten Jahre gab es nicht zu vermelden. Gut, nun wohne ich in Berlin, das dem wohl die Krone aufsetzt. Dieses Jahr wird hier gewählt. Wohnpolitik scheint unmittelbar nach mit Ansage gescheitertem Berliner Mietendeckel den Wahlkampf zu dominieren und eine nicht kleine Gruppe will enteignen, um das Problem zu lösen und regt sich auf, dass ein unrechtmäßiger staatlicher Eingriff vom Verfassungsgericht gekippt wurde...


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lichtenberg99
(@lichtenberg99)
Schach Experte Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 5 Monaten
Beiträge: 353
 

@airnesto Das stört mich genauso. Dass der Wohnungsmarkt ein Problem ist, muss man anerkennen. Dass das Problem sich durch Zwangsmietsenkungen oder Verstaatlichung lösen lässt, halte ich für eine Illusion. Und nebenbei auch für wirtschlichen Schwachsinn, da man dann die Wohnungen, die man vor einigen Jahren billigst verscherbelt hat jetzt zu Höchstpreisen wieder zurückkauft. Das wäre Steuerverschwendung pur.


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Presskoppweck
(@presskoppweck)
Schachspieler Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 267
 

@airnesto

Wir haben die letzten Jahre eine siebenstellige Anzahl neuer Mieter importiert, Wohnungen sind wieder ein knappes Gut. Durch Enteignung/Vergesellschaftung entsteht aber nicht eine Wohnung mehr, es ist also schlicht und ergreifend keine Lösung des Problems. 
„Zwei Dinge sind unendlich, das Universum und die menschliche Dummheit, aber bei dem Universum bin ich mir noch nicht ganz sicher.“ sprach Albert, der halbe Zweistein

Man kann die Verteilung knapper Güter marktwirtschaftlich regeln, das geht dann über den Preis.
Oder man regelt es sozialistisch. Dann wird die Verteilung der zu billigen Wohnungen über die Besetzungscouch beim Bezirksbürgermeister, Parteisekretär oder Sturmbannführer geregelt.

Das sind aber Dinge, die nicht jeder versteht. Oder verstehen will.
Geld kommt vom Staat, Strom aus der Steckdose und wer nen Wohnungsberechtigungsschein hat, will auch die Wohnungen vom Amt garantiert haben. Das ist sozial, das ist gerecht, da fühlt man sich wohl, wir bilden einen Stuhlkreis und fassen uns an den Händen, das ist wie wenn der Wolf und die Geißlein gemeinsam Butterblumen kauen, da kann doch niemand was dagegen haben!

Randnotiz: "eine nicht kleine Gruppe" sieht bessere Chancen auf der Besetzungscouch als beim Geldverdienen, das passt gut zum Berliner Image "arm aber sexy!" 😀 


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