Lohnt es sich jetzt noch eine Immobilie zu kaufen? (Wenn ich ein Objekt hätte)
Die Frage kann man pauschal so niemals beantworten ohne mehr Details zu kennen. Grundsätzlich kostet Geld inzwischen eben deutlich mehr als vorher.
Beispiel:
- 350.000 € Nettodarlehensbetrag
- 3,54 % effektiver Jahreszins p.a.
- 3,46 % fester Sollzins p.a.
| Sollzinsbindung | Fester Sollzins p.a. | Effektiver Jahreszins p.a. |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3.64 % | 3.75 % |
| 10 Jahre | 3.46 % | 3.54 % |
| 15 Jahre | 3.66 % | 3.74 % |
| 20 Jahre | 3.69 % | 3.77 % |
| 30 Jahre | 3.87 % | 3.96 % |
Wenn man jung genug ist, dann vielleicht.
Die letzten Monate habe ich mich auch intensiv mit dem Thema Immobilie als Finanzanlage auseinandergesetzt. Es spricht vieles dafür. Einiges aber auch dagegen.
Ich für meinen Teil habe beschlossen es sein zu lassen. Ich bin einfach schon zu alt mit meinen 46 Jahren, um noch so viele Schulden aufzunehmen.
Abzahlen bis zur Rente ist eh nicht mehr möglich. Wobei ich es eh versuchen würde, dass die Immo sich selbst abzahlt.
Ich bleibe bei Aktien. Die kann ich jederzeit umschichten und auch wieder verkaufen, falls nötig.
Eine Immobilie ist doch unflexibler, gerade beim Verkauf.
Auch die gestiegenen Zinsen sind nicht ohne.
Mich hat der Podcast von der Babs so begeistert von Immobilien (Immostories mit Babs und Max). Den kann ich nur empfehlen. Lustig und - anders. 🙂
Aus meiner Sicht als gelernter Immobilienkaufmann mit ein paar Jahren in der Mietverwaltung (Eigentümer des ganzen Objekts), WEG Verwaltung plus Sondereigentumsverwaltung (einzelne Wohnung) und dann Property- und Assetmanagement gibt es die tolle und hilfreiche Antwort: Es kommt darauf an 😛
Ne Spaß beiseite ich denke es gibt Szenarien in denen es sich lohnen kann aber nur ganz ohne oder mit kaum Darlehen. Die Preise sind in manchen Lagen gut runter aber dort waren die Preise vorher ohnehin zu hoch. Fremdkapital ist gerade halt schon sehr teuer und das war wenn man ohne viel Eigenkapital gekauft hat der größte Hebel.
Ich würde auch gerade außer mit klarer Sanierungsabsicht nichts unter KfW55 und optimalerweise Wärmepumpe oder Infrarotpaneelen anfassen, bei allem anderen ist zu wenig rechtliche Sicherheit dahinter und du kannst nicht absehen was an Kosten auf dich zukommt.
Und es lohnt sich nur wenn du Ahnung davon hast was du tust. Ansonsten musst du dir jemanden suchen, der für dich Verwaltung und Neuvermietung macht und auch das kostet Geld.
Wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen sinken, könnte dadurch der Wert des Objekts steigen, und jetzt wäre ein guter Zeitpunkt zum Kauf.
Wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen weiter steigen dann sinkt dadurch der Wert des Objekts weiter während deine Rendite im Vergleich zum Markt schlechter wird. (Davon gehe ich gerade eher noch aus)
Ich möchte nicht pauschal sagen, dass es sich nicht lohnen kann aber du müstest Glück haben, dich mit Verwaltung auskennen oder das zu einem guten Preis bekommen, kaum Fremdkapital brauchen und dann noch irgendwie die Immobilie zu einem guten Preis bekommen damit sich das mehr rechnet als andere Anlageformen.
Die Jahre mit hohem Wertzuwachs sind einfach vorbei und nur über Mietrendite ist es zumindest im Wohnungmietmarkt nicht möglich mit einem Markt mitzuhalten in dem die Zinsen munter steigen.
Wo ich in den kommenden Jahren Chancen sehe ist im Bereich der Zwangsversteigerungen. Die Leute die wie ich in 2016 oder so eine Wohnung gekauft haben und sich aber anders als ich für 0,4% weniger Zinsen nur 10 Jahre Zinsbindung haben aufschwatzen lassen. Die haben vielleicht 20-25% getilgt und wenn die in den kommenden Jahren dann die restlichen 75-80% neufinanzieren dürfen wird der Markt sehr interessant. Zumindest wenn du Eigenkapital hast. Da werden denke ich viele Wohnungen notverkauft oder zwangsversteigert werden die dann erst 10 Jahre alt sind und technisch einwandfrei. Das ist denke ich auch die Welle auf die die Branchengrößen wie Blackrock warten, die halten ja seit einer Weile nicht umsonst noch ihr Geld zusammen für Neuinvestitionen.
Das würde ich wegen fehlender Rechtssicherheit (Sanierungswahnsinn) der Ökodiktaturpartei nicht machen! Eine Immobilie bedeutet ein enormes Kostenrisiko mit der schlechtesten Regierung aller Zeiten.
Fremdkapital ist gerade halt schon sehr teuer
Definiere "sehr teuer". Vor 10 oder 15 Jahren wäre die aktuellen Zinsen vollkommen OK gewesen. Man sollte nicht den Fehler machen und die Jahre von 2015 bis 2021 als Massstab nehmen für langfristige Zinsen.
Ich würde auch gerade außer mit klarer Sanierungsabsicht nichts unter KfW55 und optimalerweise Wärmepumpe oder Infrarotpaneelen anfassen, bei allem anderen ist zu wenig rechtliche Sicherheit dahinter und du kannst nicht absehen was an Kosten auf dich zukommt.
Unterschreibe ich zu 100%.
Ansonsten musst du dir jemanden suchen, der für dich Verwaltung und Neuvermietung macht und auch das kostet Geld.
Der Threadersteller hat leider nicht gesagt, um was für ein Objekt es geht, aber ich vermute es ging ihm (ihr?) eher um Eigennutzung. Da er/sie sich bisher aber noch nicht wieder gemeldet hat, ist das nur ein Vermutung.
Wo ich in den kommenden Jahren Chancen sehe ist im Bereich der Zwangsversteigerungen. Die Leute die wie ich in 2016 oder so eine Wohnung gekauft haben und sich aber anders als ich für 0,4% weniger Zinsen nur 10 Jahre Zinsbindung haben aufschwatzen lassen
Sehe ich auch so. Interessant wird es bei den Personen, die vorher mit Niedrigstzinsen schon auf Kante genäht haben und nun nachfinanzieren müssen. Hier werden sich vermutlich ein paar Gelegenheiten ergeben in den nächsten Jahren, aber eher ausserhalb der A-Lagen.
Vielen Dank für den ausführlichen Einblick @marcby.
MarcBY 11/04/2023 8:19 am
@weip321 danke, ja natürlich hast du Recht mit dem Hinweis auf vor 10/15 Jahren!
Wenn die Immobilie für die Eigennutzung ist, dann wird ein "Lohnt sich das" eigentlich unmöglich als außenstehender. Grundsätzlich geht da die Frage dann eher zu "möchte ich das und sind die eventuellen finanziellen Nachteile mir das wert?"
wegen fehlender Rechtssicherheit (Sanierungswahnsinn)
Ja, das Problem kommt ganz aktuell noch erschwerend hinzu. Leider. Ein Immobilienkauf war schon immer keine "kleine" Entscheidung, sondern sollte gut durchdacht werden. Und es braucht einfach Rücklagen. Einfach nur den Kredit abzahlen - das reicht nicht.
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