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Immobilienblase Deutschland 2021

Ich bin gespannt wie ihr das seht. Mein Einstieg zum Thema ist ein Bild, was ich gefunden habe. Besser kann man die Preisexplosion der letzten Jahre nicht beschreiben. Ob das schon das Ende ist oder diese Immobilienblase noch weiter wächst - ich weiss es nicht. Aber dass wir eine Immobilienblase haben, daran habe ich keinen Zweifel mehr.

Wie seht ihr das?

Hochgeladene Dateien:
  • Immobilienblase.jpeg

Das ist die klassische Folge des billigen Geldes und der Asset Inflation.

Solange die Raten für die Kredite bedient werden, wird das noch eine Weile gehen. Steigt die strukturelle Arbeitslosigkeit oder gibt es einen Konjunktureinbruch, beginnt die Blase zu platzen.

Überbewertet sind viele Märkte definitiv. Offiziell wird das bis zum Ende dementiert. Nichts neues unter der Sonne. Im Immobereich sieht man das ganz gut am Ertragswertverfahren. Trotz steigender Mieten geht der Gap immer weiter auseinander. Und so eine alte Hütte für fast 700K (auf Kredit) kaufen mit einer Rendite von netto bestenfalls 1-2% bei massiven Risiko, dass der Häusermarkt einbricht? Da muss man schon verrückt sein.

Das ist jetzt kein Spoiler, aber da würde ich 100K in FX stecken und 600K als Sicherheitspuffer halten. Die Chancen dass damit was deutlich besseres rauskommt, sind SEHR hoch!

Ich habe in meinem Leben zweimal Wohneigentum erworben.

Das erste Mal war Mitte 2009, eine ETW, 66m2, zur Selbstnutzung. Eingezogen sind wir 2010, ausgezogen 2012. Seitdem ist die Wohnung vermietet.

Das zweite Mal war Ende 2014, wieder eine ETW, 115m2 und das, was ich als „Zielimmobilie“ bezeichnen möchte. Total abgefahren geschnitten, urgemütlich und der Grund, warum wir nur noch in ein Hobbit-Haus ziehen kann, sollte mir die Wohnung irgendwann zu groß oder anderweitig problematisch werden.

Die erste Wohnung haben wir zu 110% finanziert (also inklusive Nebenkosten), um Eigenkapital raus zu halten und weil wir wussten (ahnten), dass es noch nicht das Ende unserer Immobilienreise sein würde. Die zweite Wohnung wird Anfang 2023 abgezahlt sein, nach acht Jahren. Ab da geben wir dann richtig Gas, was den Vermögensaufbau angeht.

Ich halte jeden, der sich aktuell noch Wohneigentum kauft, für irgendwas zwischen wahnsinnig und extrem risikoresistent. Es gibt so viele Szenarien, die einfach nur ins Desaster führen. Gleichzeitig bin ich sehr glücklich über unsere Wohnungen - wir haben es trotz normalerweise nicht sehe glücklichem Händchen in solchen Belangen wohl geschafft, zu einem ziemlich guten (ETW1) bzw. noch einigermaßen guten (ETW2) Zeitpunkt zu kaufen.

Ob ich mit dem Wissen von heute nochmal kaufen würde, wage ich allerdings zu bezweifeln. Unser Depot wäre dann fünf Mal so groß, und zu unserem Lebensstil passt so eine ETW eigentlich auch nicht mehr.

mrsblackwater hat auf diesen Beitrag reagiert.
mrsblackwater

Meine Frage an @ikigaimondai: Wann passt eine ETW nicht mehr zum Lebensstil?

Ich finde mich in Deinen Ausführungen teilweise selbst wieder. Irgendwann mal eine ETW gekauft, diese mit gutem Gewinn weiterverkauft und eine DHH erworben. Auch wenn das Haus in ein paar Jahren bezahlt ist, kommen mir immer mehr Zweifel, ob das alles so richtig ist.

@himself63 Naja… wir sind jetzt zum zweiten Mal für >3 Jahre ins Ausland verzogen. Unsere zweite Wohnung steht leer. Vermieten wollten wir nicht, weil wir dachten, dass wir ja regelmäßig heim kommen würden. Dann kam Corona. Jetzt haben wir ca. 50k€ Brutto-Mieteinnahmen liegen gelassen für eine Wohnung, die wir selbst nicht nutzen können; und haben was bei einer halben Million Eigenkapital in der Wohnung, die wir nicht anderweitig angelegt haben. Ja, wir haben auch das gute Gefühl, zu wissen, wohin wir in ca. einem Jahr zurückkehren. Aber es wird halt gerade sehr deutlich reingerieben: Wohneigentum ist Lifestyle, keine sinnvolle Investmententscheidung.

Zitat von Blackwater am Mai 25, 2021, 07:12 Uhr

Das ist jetzt kein Spoiler, aber da würde ich 100K in FX stecken und 600K als Sicherheitspuffer halten. Die Chancen dass damit was deutlich besseres rauskommt, sind SEHR hoch!

Hallo Martin,

die Rechnung haut leider nicht ganz hin. Die wenigsten werden 700k verfügbar haben ohne Kredit, d.h. 100k in FX stecken ist nicht möglich. Die 700k kommen zum Grossteil durch den Kredit einer Bank.

Wie sind mittlerweile die Eigenkapital-Vorschriften in DE? Wollen die Banken immer noch 20% EK haben, oder wurde das mittlerweile aufgeweicht?

 

Zitat von ikigaimondai am Mai 25, 2021, 07:41 Uhr

Ich habe in meinem Leben zweimal Wohneigentum erworben.

Das erste Mal war Mitte 2009, eine ETW, 66m2, zur Selbstnutzung. Eingezogen sind wir 2010, ausgezogen 2012. Seitdem ist die Wohnung vermietet.

Das zweite Mal war Ende 2014, wieder eine ETW, 115m2 und das, was ich als „Zielimmobilie“ bezeichnen möchte. Total abgefahren geschnitten, urgemütlich und der Grund, warum wir nur noch in ein Hobbit-Haus ziehen kann, sollte mir die Wohnung irgendwann zu groß oder anderweitig problematisch werden.

2009 und selbst 2014 waren (rückblickend betrachtet) noch gute Jahre, um Wohneigentum zu erwerben. In den letzten 3-4 Jahren sind die Preise einfach nur noch Wahnsinn. Im Bekanntenkreis haben mittlerweile viele Häuser gekauft, welche sie noch die nächsten 20-30 Jahre abbezahlen müssen. D.h. die nächsten 20-30 Jahre muss alles so weiterlaufen wie bisher (oder besser sein). Ich kenne die Finanzierungen nicht im Detail, aber ich bin mir ziemlich sicher dass da teilweise sehr auf Kante gerechnet wurde.

Ich bin kein Fan von Gerald Höhran, aber mit seinem Spruch "Eigenheim in der Pampa - bloss nicht" hat er wohl Recht. Aus Investorsicht lohnen sich vermietete Immobilien mehr als selbstbewohntes Eigentum, nur sind auch da die Preise jenseits von gut und böse. Aus meiner Sicht rechnet sich das schon seit Längerem nicht mehr, weshalb ich persönlich keine Immobilien besitze (abgesehen von einem Grundstück, welches von Oma geerbt wurde). Das Thema Betongold ist aber immer wieder ein beliebtes Streitthema zwischen meinen Eltern und mir 😉

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