Veröffentlicht von: @mrtn

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Baufinanzierungen werden für viele Menschen nun unbezahlbar, was aber auch mit den extrem gestiegenen Immobilienpreisen der letzten Jahre liegt.

Wir sind halt nichts mehr gewohnt: Klick. Die hohen Immobilienpreise dürften das Hauptproblem sein.

Hohe Zinsen sind an und für sich kein Problem. Das Problem sind wie schon angemerkt die Bubble, die sich mit dem billigen Preis gebildet hat. Preise und Zinsen sind nicht mehr im Gleichgewicht. Eins von Beiden wird fallen, die spannende Frage ist nur welches zuerst 😉 Mein Tipp: die Preise.

2023, 2024 und 2025 werden mit den Nachfinanzierungen (10 Jahre Zinsbindung) extrem spannend. Wenn dann noch die Preise 10-20% nachgeben, wird die Nachfinanzierung nochmal lustiger. 

Anhang : grafik.png

Stand: 02.02.2023
https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/

@knew2 sehe das wie du, nur treffen die Probleme bei Anschlussfinanzierungen denke ich die 2013, 2014 und 2015 abgeschlossenen Immofinanzierungen deutlich weniger hart (Preise waren lange nicht so hoch und Zinsen lange nicht so niedrig) wie die Finanzierungen ab 2019/2020. Ich denke das bösere Erwachen trifft die 2029/2030 auslaufenden Finanzierungen. Besonders ohne EK und mit 1% Tilgung abgeschlossene Finanzierungen von Immos in schlechter Lage - auf Kante genäht eben - dürften (zu Recht) reihenweise den Bach runter gehen.

Meine persönliche Einschätzung: Für die meisten bestehenden Immobilieneigentümer, die vor 5-10 Jahren in vernünftigen Lagen gekauft oder gebaut haben, sehe ich wenig Probleme. Viele haben nicht nur 10, sondern eher 20 oder 30 Jahre die Zinsen gesichert, zumindest teilweise. Die German Angst hat hier auf jeden Fall was gutes. Klar, Spekulanten haben das nicht getan und die fallen derbe auf die Nase, aber die meisten Objekte werden nicht wegen der Zinsen verkauft, sondern eher wegen Tod, Berufsunfähigkeit oder Scheidung. Außerdem gibt es noch mehr Faktoren als Preise und Zinsen, z. B.:

- Die Bevölkerung wächst und damit die Nachfrage nach Wohneraum. 

-Baugrundstücke werden immer weniger ausgewiesen, und neubauen ist teuer aufgrund gestiegener Materialpreise und hoher energetischer Anforderungen, wodurch das Angebot eher konstant bleibt als steigt. 

- Nominale Einkommen steigen mit der Inflation, sodass das verfügbare Einkommen steigt und damit die Nachfrage. 

- Babyboomer gehen in Rente und bekommen fällige Lebensversicherungen, Erbengeneration will eigene Immobilie und erhält Voraberbe der Eltern, sodass die Nachfrage weiter da ist. 

- Gesetzliche Anforderungen an Bestandsbauten beim Kauf werde höher, sodass die Nachfrage danach sinkt.

Welche Schlüsse man daraus jetzt ziehen soll, weiß ich auch nicht. Die Rally ist wohl erstmal vorbei, aber ob in der Breite die Preise wirklich langfristig purzeln? Ich halte es eher für wahrscheinlich, dass die Preise nominal längere Zeit konstant bleiben und nur der reale Wert sinkt. 

Das Problem ist, dass eure Annahme bei den 3,00% von der EZB stehen bleibt.

Die FED wird auf über 5% 2023 sein, die EZB wird definitiv die 4% erreichen. Dann haben wir hier in der Baufinanzierung 5% Zinsen.

Heiß laufender Arbeitsmarkt mit Inflation und steigenden Zinsen, gleichzeitig ist die produzierende Branche eigentlich in einer Rezession - ein historisches Pulverfass mit einem Outcome, was niemand nur ansatzweise vorhersehen kann.
Dabei ist es egal ob wir von USA oder Europa sprechen, jeder hat einen großen impact auf den anderen.

Ich will einen deiner Unterpunkte etwas weiter ausschmücken

Veröffentlicht von: @dave094

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- Gesetzliche Anforderungen an Bestandsbauten beim Kauf werde höher, sodass die Nachfrage danach sinkt.

Nicht nur beim Kauf ... auch bei Bestandsimmo ohne Eigentumswechsel.
Selbst wenn keine gesetzliche Anforderung zur Sanierung kommt, dann sorgen steigende Energiepreise dafür, dass Altbauwohnungen nicht mehr bewohnbar sein werden. Das verschärft dann das Gedränge (und den Preis) bei Neubauwohnungen.
Das koppeln wir mit einer Investitionszurückhaltung aufgrund der unsicheren Lage
- sowohl wirtschaftlich: zunehmender Handwerkermangel
- als auch finanziell: Zinsen
- als auch politisch: Angst vor Lastenausgleich und weiter zunehmendem Mieterschutz,
Vonovia will z.B. in diesem Jahr kein einziges neues Projekt starten.
Ich halte die gerade entstehende Mischung für durchaus explosiv. Explosiv im gesellschaftlichen Sinne als auch von weiteren Preisexplosion in bestimmten Immosegmenten.
Jeder redet über die Immokrise, in wenigen Jahren werden wir uns über Wohnungsmangel und die neue Immohausse aufregen. Nur wo hohes Risiko ist, da findet man auch hohe Rendite. 

 

Veröffentlicht von: @dave094

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Ich halte es eher für wahrscheinlich, dass die Preise nominal längere Zeit konstant bleiben und nur der reale Wert sinkt.

 

Das könnte so sein. Wäre zwar keine Blitzheilung, aber langfristig heilsam.

 

Dass die Nominallöhne mit der Inflation steigen, ist übrigens völlig unwahrscheinlich. Mein TV läuft noch bis September. 2022 gab es eine Einmalzahlung und 2023 +2,8%. De fehlen im TV-L also bereits deutlich über 10%! Und das ist ein TV mit vielen Arbeitnehmern. In der Breite ist deine Annahme jedenfalls nicht zu halten.

Ich denke ein anderes Problem wird sein, dass (potentielle) Verkäufer oftmals nicht unbedingt verkaufen müssen, weil sie genauso gut vermieten können. Ja, etwas mehr Aufwand, aber die Mieten steigen zzt. schneller als die Verkaufspreise, und wenn jemand mit "utopischen Preisvorstellungen" im Kopf herumläuft, die er nicht erlöst bekommt, kann er eben auch sagen: "Pöh, dann vermiete ich halt...". Zumindest wenn er keinen unmittelbaren Bedarf für einen Batzen Kapital hat; den man am ehesten hat, wenn man eine Immobilie finanzieren will; und da beißt sich dann die Katze in den Schwanz.

Ich bin zuversichtlich, dass wir unsere vermietete ETW in den nächsten Monaten verkauft bekommen, und dann sind wir hinsichtlich dem ganzen Immo-Galama raus (abgesehen von unserer eigenen selbstgenutzten ETW, aber die soll uns noch so lange erhalten bleiben, da werden noch viele Katastrophen kommen und gehen). Sehe wirklich keinen einfachen Weg raus aus der Situation.

Veröffentlicht von: @airnesto

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Dass die Nominallöhne mit der Inflation steigen, ist übrigens völlig unwahrscheinlich.

 

Ich meinte es so, dass die nominalen Löhne steigen, nicht, dass sie genauso stark steigen wie die Inflation. Dass das nicht passiert gebe ich dir Recht.