Bis 2010 war das einigermassen flach, dann stieg es stärker an bis 2015, und seitdem ist es nur noch Wahnsinn. 75% Steigerung zwischen 2014 und 2019 - ist bestimmt keine Blase. Dieses Mal ist alles anders
Wenn man dem Kommer glaubt, Haben die realen Preise von Wohnimmobilien im Jahre 2009 um 30% unter denen von 1980 gelegen. Von daher kann es ja auch ein Nachholeffekt sein...
Naja, einen Zusammenhang gibt es ganz allgemein definitiv: Asset Inflation. Ich stelle euch morgen dazu mal was ein, heute ist für mich der Ofen aus...
Bleibt nett zueinander.
Da hast Du natürlich auch recht. Wenn man sich die Bewertungsänderungen bei den Wohnungsgesellschaften und deren Begründung anschaut, ergibt sich nur ein kleiner Teil der Wertsteigerung über Mietsteigerungen, ein weiterer über die günstigeren Refinanzierungen, ein Teil über effizientere Verwaltung. Ein großer Teil wird gerne der "Yield Compression", also den niedrigeren Renditeanforderungen der Anleger zugeschrieben.
Und hier steckt das Risiko: Wenn die Zinsen steigen, werden die Fremdfinanzierungen teurer und die Renditeerwartungen der Anleger steigen. Das kann den Wert schon deutlich schmälern.
... die realen Preise von Wohnimmobilien im Jahre 2009 um 30% unter denen von 1980 gelegen. ...
Ja, die Nullerjahre waren ein prima Zeitpunkt sich eine günstige Immo zuzulegen. Mein Wohnklo mit Kochnische in einem Bonner Stadtteil waren damals wirklich günstig. Wenn es Brei regnet, muss man den Löffel zücken ... nunja, ich hab ihn nicht freiwillig gezückt, ich war mal ne Zeit lang Wochenendpendler.
Auch internationale Preisvergleiche unterstreichen den Kommer. Wenn man die deutschen Immopreise mit denen anderen Industrieländer verglichen hat, dann hieß es bisher oft, dass der deutsche Immomarkt günstig bewertet sei. Als ein Grund wurde dafür die eher zögerliche Kreditvergabe und auch eher konservative "Kreditannahme" angegeben. Risikoscheue Deutsche halt.
Nur mal so als vergleichende Hausnummer: neulich las ich, dass man in New York das doppelte Einkommen erzielt wie in Berlin, aber auch die dreifache Miete zahlt. Also dürften wir dort ganz andere Preise haben. Wenn man denn Berlin mit NY vergleichen will.
Asset Inflation. Ich stelle euch morgen dazu mal was ein
Habe ich das überlesen oder darf ich weiterhin der Vorfreude frönen 😉
Kommt noch heute. Ich eröffne einen Bereich im geschützten Teil des Forums nur für Stammleser. Dann lade ich die Infos dort rein.
Auch in Zukunft würde ich den geschützten Bereich für bestimmte Finanzfragen nutzen, weil nicht alles im Internet für Hinz- und Kunz stehen muss. 🙂
Habe gerade auf yt bei Finanzfluss Dr. Andreas Beck zum Thema "Immobilien vor Crash?" angehört. Ich mag dessen ruhige Art, die im Gegensatz zur reißerischen Überschrift von FF steht. Hier mal meine Zusammenfassung des Gesprächs:
Gurtachten BuBa: Immomarkt ist mit 30% überbewertet. Waum? wegen dem Verhältnis Kaufpreise zu Mietpreise/Cashflow, daher hab ich mir die Eröffnung (in Paris sind die Preise höher) gemerkt. Die Möglichkeit eines zu geringen Mietpreises (Einflußnahme durch staatliche Regularien, städt. Wohnungsbau usw.) wurde nicht angesprochen.
2 Treiber für Immopreise: niedriger langfristiger Zins + Wohnflächennachfrage (Boomerkinder ziehen gerade aus; je älter wir werden, desto mehr Wohnfläche nehmen wir in Anspruch). Ab 2025 sind die Boomerkinder großteils ausgezogen, danach könnte langsam Entspannung aber nicht unbedingt ein Crash (deutsche Besonderheit kaum Zwangsversteigerung) erfolgen.
Beck schließt auch irgendwann "halbwegs Normalisierung der Zinsen auf 2%" nicht aus, dann würden die jetzigen Immopreise nicht zu halten sein. Anleihen und Immos konkurieren bei den Investoren.
Aktien sind nicht überteuert (schnell gegoogelt KGV DAX: zwar deutlicher Anstieg im letzten Jahrzehnt, liegt aber irgendwo im Schnitt der letzen 4 Jahrzehnte.
Wir haben 1,7 mio leerstehende Wohnungen in D.
Beck: Es ist kinderleicht eine gute Immobilie zu finanzieren, er ist kein Fan von Exporo&Co, was da an Projekten landet ...
Becks Anmerkung zu Berlin: Der Deckel ist sinnlos. Es wäre besser die Stadt würde preisgünstige Viertel so aufzuhübschen, dass da mehr Leute wohnen wollen.
Ich selbst habe lang in einem preisgünstigen Bonner Viertel logiert und behaupte dass dies kaum möglich ist. Es kommt da weniger drauf an ob da ein neuer Sportplatz/Park/Gemeinschaftshaus eingerichet wird. "Höherwerteige" Mieterschaft meidet solche Gegenden. Ich wurde in der Firma angeschaut als käme ich aus einer anderen Galaxie (nicht anderer Planet) als ich mein Stadtteil nannte. Die objektiven Kriterien waren auch gar nicht schlecht dort (eigentlich das Gegenteil), aber hohe Häuser, gewisses Klientel. Ich war Wochenendpendler und konnte darüber leichter weg schauen.
Wie sage ich es? Der unumkehrbare Kipppunkt wird schon weit vor dem eigentlichen "kippen" erreicht. Man kann es versuchen ... Erfolgsaussichten gering.
PS: Beck hat richtig dreckig gegrinst als FF seine Anmerkung zur Melkstation Private Equity verstanden hatte
preisgünstigen Bonner Viertel
Tannenbusch? 🙂
Nur mal so als vergleichende Hausnummer: neulich las ich, dass man in New York das doppelte Einkommen erzielt wie in Berlin, aber auch die dreifache Miete zahlt. Also dürften wir dort ganz andere Preise haben. Wenn man denn Berlin mit NY vergleichen will.
Wie ist denn Eure Einschätzung zum Vonovia - Deutsche Wohnen Deal? Würdet Ihr die Deutsche Wohnen Aktie andienen (nach der Erhöhung jetzt 53 €). Ich habe mir da vor längerer Zeit ein Paket Aktien zugelegt, um einen eventuellen Kauf einer eigenen Wohnung in einer deutschen Großstadt partiell zu "hedgen".
@lichtenberg99
Gewinne realisieren oder weiter spekulieren?
Ich würde realisieren, aber das ist Geschmackssache. Vielleicht auch nur weil ich anno tobak bei T-Online outgesqueezed wurde.
Ich fürchte, dass der Sektor demnächst massiv reguliert wird. Wären auf jeden Fall schlechte Nachrichten und da gibts sicher bessere Aktien!
Hast du die Artikel hier im Forum schon veröffentlicht?
Konnte auf die schnelle nichts finden.
@chris Ich habe zu lange gewartet und das Thema ist leider etwas unter gegangen. Der Artikel den ich meinte ist off. 🙁 Nächste Mal werde ich schneller sein.
Vor einer Immobilienblase wird inzwischen ja an vielen Stellen gewarnt. Die Frage die sich mir stellt ist aber: Wie ist die Struktur hinter den Hypotheken? Stichwort: Verbriefungsgeschäft. Und da bekommt man leider wenig Einblick.
Wenn die teilweise bis zu 30% Überbewertung abschmelzen würde, werden die Hütten ja nicht einfach verkauft wie bei Aktien im Herdentrieb. Die Hausbesitzer werden das aussitzen. Das wird nur funktionieren, wenn die Banken mitmachen und nicht Sicherheiten wegen dem entstandenen Blankoanteil nachfordern. Für Deutschland würde ich vermuten, dass der Staat dann wieder einspringt.
Im angelsächsischen Raum sieht das schon anders aus. Und gerade hier sehe ich dann die Gefahr, dass verbriefte Wertpapiere massenhaft ausfallen und man sehen muss, wer die in den Büchern hat. Soweit nichts neues.
Interessante Links grundsätzlich zum Thema:
https://realestatedecoded.com/the-shocking-truth-about-house-prices-since-1990/
https://www.housepricecrash.co.uk
(schade, dass es Seiten wie die UK Immo Seite nicht auch für Deutschland gibt. Aber das deutsche Internet ist bei Finanzthemen eh eher schwach auf der Brust im Vergleich zu englischen Seiten.)
Ein paar Überlegungen:
Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.
Die Blase würde platzen, wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt. Dann fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab.
1. Die Käufer sind nicht mehr bereit, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen. (oder können es nicht mehr, in den Bereich kommen wir)
2. Durch neue Bautätigkeit wird weiterer Wohnraum zur Verfügung gestellt.
3. Die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer können sich die Raten nicht mehr leisten. (beachte auch Anschlussfinanzierungen)
4. Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können(hier sind die Banken derzeit sehr kreativ das mit dem EK hinzudrehen. Es gibt Storys, die würdet ihr nicht glauben.)
Persönlich halte ich den Immomarkt definitiv für überbewertet, aber wir haben eine so nie dagewesene Gemengelage. Daher ist es derzeit schwierig zu sagen, wann diese Preise zurück kommen werden. Bei den vielen staatlichen Interventionen in den letzten Jahren sehe ich eher auf der Währungsseite das Problem. Aber noch ist das Aussenvertrauen in den EURO nicht völlig zerstört. Zumal die USA unter Biden auch wie nie zuvor "Geld drucken". Nur spielt denen in die Hände, dass sie keine Negativzinsen haben, das Rohstoffthema und ein Finanzsektor, der so stark ist wie nie zuvor. Ganz persönlich glaube ich nicht, dass es die EU am Ende packen wird und entweder zusammenbricht oder reformiert werden muss.
Vor einer Immobilienblase wird inzwischen ja an vielen Stellen gewarnt. Die Frage die sich mir stellt ist aber: Wie ist die Struktur hinter den Hypotheken? Stichwort: Verbriefungsgeschäft. Und da bekommt man leider wenig Einblick.
Wenn die teilweise bis zu 30% Überbewertung abschmelzen würde, werden die Hütten ja nicht einfach verkauft wie bei Aktien im Herdentrieb. Die Hausbesitzer werden das aussitzen. Das wird nur funktionieren, wenn die Banken mitmachen und nicht Sicherheiten wegen dem entstandenen Blankoanteil nachfordern. Für Deutschland würde ich vermuten, dass der Staat dann wieder einspringt.
Wir haben mehrere Blase, darunter auch eine Immobilienblase. Auch diese wird platzen. Die Frage ist nur, wann und wie viel.
Die Immobilienpreise bewegen sich aber immer zeitverzögert zu anderen. Wenn die Wirtschaftskrise nicht mehr künstlich beatmet wird und die Risse zu sehen sind, werden erst die liquiden Blasen vernichtet wie z.B. der Aktienmarkt, Währungen etc. Erst mit einer Verzögerung von 6-18 Monaten wird der Immobilienpreis extrem nachziehen. Auch, weil die Banken immer einen gewissen Puffer haben (von Zahlungsausfall bis zur Zwangsversteigerung vergehen mehr als nur 2-3 Wochen).
Die Blase würde platzen, wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt. Dann fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab.
Meine Prognose für Deutschland:
Wenn die wirtschaftlichen Corona-Maßnahmen Folgen voll durchschlagen.
Wenn die wirtschaftlichen politischen-Maßnahmen Folgen voll durchschlagen (CO2 Steuer - nächstes Jahr z.B. 0,40-0,70€ teurer Benzinpreis, Automobilindustrie wird geschlachtet, Allgemeine Pleiten, Pleiten durch Rohstoffmangel, Steuererhöhungen, Inflation (August 2021 3,9%!), etc)
Dann wird sowohl die Börse, als auch die Banken wackeln. Danach geht es durch die Bevölkerung und die Probleme werden immer größer.
Falls dieser Fall eintritt, erhalten wir einen Lastenausgleich. Die Gesetze und Anträge wurden ja pünktlich im März 2020 erneuert 😉
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