Persönlich halte ich den Immomarkt definitiv für überbewertet
Zumal die USA unter Biden auch wie nie zuvor "Geld drucken".
Allgemein wird ja oft von einer Asset Allocation gesprochen (auch von dir Martin). Also dass viele Assets im Preis steigen, einfach weil viel Geld vorhanden ist. Meine Frage bzgl. dem Geld drucken wäre folgende:
- wer bekommt das Geld, was dort "aus dem Nichts" erschaffen wird?
Der kleine Mann ist es vermutlich nicht, und die Löhne (Real- oder Nominal spielt keine grosse Rolle) für Otto Normalverbraucher sind in den letzten Jahren auch nicht um 50% gestiegen. D.h. irgendjemand treibt die Preise in die Höhe, aber wer ist es?
Versicherungen haben z.B. viel Geld und sind vermehrt auch als grosse Investoren im Immobilienbereich unterwegs. Ich kenne persönlich Beispiele von Versicherungen, die mittlerweile mehr Assets im Bereich Immobilien haben als ihr eigentliches Kerngeschäft Versicherung. Wir reden hier über keine kleinen Fische, wohlgemerkt. Diese treiben natürlich die Preise, auch in Kombination mit Pensionfonds.
Soweit ich weiss, wurde das gedruckte Geld teilweise auch direkt Aktien der grossen Internetunternehmen gekauft und diese somit gepushed. Die FED selber darf das natürlich nicht offiziell, aber es passiert.
Wohin gehen aber die Trillionen, welche von der FED erschaffen werden? An Banken, an Versicherungen, an Milliardäre? Für mich ist das immer noch undurchsichtig.
Dann wird sowohl die Börse, als auch die Banken wackeln. Danach geht es durch die Bevölkerung und die Probleme werden immer größer.
Ich sehe es ähnlich, aber in den letzten 10 Jahren hat mich sowohl die Börse als auch die Entwicklung bei Immobilien eines Besseren belehrt.
Irgendwann um 2010 hätte ich eine 3 Zimmer Wohnung (ca. 70m2) in einer nachgefragten Studentenstadt kaufen können. Inklusive Hülsta-Küche (die war allein schon 15k wert) hätte das damals 90k gekostet. Aus heutiger Sicht ein absolutes Schnäppchen, und ich beisse mich heute noch in den Allerwertesten dass ich das nicht gemacht habe! Wobei man anmerken muss, dass ich damals noch nicht so viel Geld auf der hohen Kante hatte, und an dem Gebäude selbst einiges hätte gemacht werden müssen (Risse in der Fassade, im Treppenhaus etc).
Die Frage ist also: wie lange kann das Spiel noch gutgehen, und wie viel länger können die Regierungen und Notenbanken den GAU weiter hinauszögern? Es ist zwar schön und gut Recht zu behalten bzgl. eines Börsencrashes, wenn dieser aber erst in 10 Jahren kommt, hat man 10 Jahre Chancen verpasst.
hier sind die Banken derzeit sehr kreativ das mit dem EK hinzudrehen. Es gibt Storys, die würdet ihr nicht glauben
Martin, ich glaube das (fast) alles. Habe es selbst mit eigenen Augen gesehen. Man muss sich nur einmal die ganzen selbsternannten Immobiliencoaches ansehen. Die finanzieren Wohnungen und Häuser teilweise gänzlich ohne Eigenkapital. Meine Vermutung dort: es gibt genügend Druck bzgl. Abschlüssen bei den Banken, dass solche Sachen dann doch durchgewunken werden.
Da existieren Coaches, welche Immobilien-Portfolios im hohen zweistelligen oder niedrigen dreistelligen Bereich haben, aber mit Mieteinnahmen nicht auf einen grünen Zweig kommen. Die haben sich bei verschiedenen Banken Kredite geholt, und wenn eine der Banken dann nicht mehr finanzieren will (wegen Risiken), dann geht es zur nächsten Bank. Ihr Geld verdienen diese Pappenheimer dann mit Coachings, wo sie anderen Leuten erzählen, wie toll doch Immobilien sind. Keine weiteren Fragen.
Die Frage ist also: wie lange kann das Spiel noch gutgehen, und wie viel länger können die Regierungen und Notenbanken den GAU weiter hinauszögern? Es ist zwar schön und gut Recht zu behalten bzgl. eines Börsencrashes, wenn dieser aber erst in 10 Jahren kommt, hat man 10 Jahre Chancen verpasst.
Du hast Recht, ich hätte nach 2010 auch nicht damit gerechnet, dass die das tote Pferd solange reiten werden!
Hier mal die Bilanzsumme der EZB und daneben eine Exponentialfunktion:
Ich muss wirklich sagen: 2010-2019 habe ich mich wirklich geirrt - die sind wirklich so geisteskrank, dass die das Ding bis zum endgültigen Platzen treiben werden.
Mathematisch ist das Ding durch, wenn wir uns dem Peak der Exponentialfunktion nähern, und das ist bei dem jetzigen Druckverhalten bald erreicht.
Exponentialfunktion? Peak? 🤔
Danke Mr. Black für deine Antwort.
Finde den Immobilienmarkt auch sehr spannend. Als Investition noch spannender und ich mache mir zu möglichen Szenarien in Deutschland auch schon seit längerem Gedanken.
Mögliche Impulse für das platzen einer Blase gibt es hier bei uns ja mehrere:
- Demographischer Wandel (voraussichtlich ab Mitte dieses Jahrzehnts deutlich spürbar)
- Politischer Einfluss (eventuell ab Ende kommender Woche durch die Wahlen zu berücksichtigen) 😋
- Steigende Zinsen (hier sehe ich genau so Aktien am Einbrechen. Allerdings wahrscheinlich früher als Immos)
- Lokale Unterschiede: Lage, Lage, Lage (Eine Zeit lang hiess es ja immer Lage, Lage, Lage und das besonders Großstädte wie München oder Stuttgart immer gefragt sein werden. Durch Corona habe ich aber das Gefühl, dass immer mehr Menschen auf das Land ziehen wollen und das jetzt wieder attraktiver sein könnte. Kann aber eventuell auch nur zu einer Momentaufnahme führen.)
Grundsätzlich ist man denke ich mit einem MSCI World ETF hoffentlich deutlich diversifizierter Investiert als mit Immobilien in Deutschland. Die Rendite war aber bei Immos die letzten Jahren schon fast nicht mehr zum Aushalten verrückt. Das ist schon spannend wie das hier weiter geht. Besonders in Bezug auf die Wahlen kommenden Sonntag und einem möglichen "Linksrutsch". Aber hier wird es für den Aktieninvestor vermutlich auch "heiß" werden. Leider.
Grundsätzlich ist man denke ich mit einem MSCI World ETF hoffentlich deutlich diversifizierter Investiert als mit Immobilien in Deutschland. Die Rendite war aber bei Immos die letzten Jahren schon fast nicht mehr zum Aushalten verrückt.
Ich denke man muss hier klar differenzieren. Wenn du in 2010 eine Immobilie gekauft hast, dann hattest du in den letzten Jahren in der Tat massive Wertzuwächse. Frag aber bitte mal jemanden, der vorher (1995, 2000, 2005) eine Immobilie gekauft hat. Da waren die Zuwächse noch nicht so extrem. Hinzu kommt, dass damals die Zinsen für Kredite noch deutlich höher waren als heutzutage. Das wird leider oft vergessen.
Der von @deepblackforest verlinkte Artikeln von realestatedecoded.com zeigt sehr gut, dass sich die monatlichen Raten sich in den vergangenen Jahren aufgrund der niedrigen Zinsen verringert haben (siehe Real Monthly Mortgage Payment Price).
Zum Thema MSCI World: ich stimme zu, dass dieser diversifizierter ist als eine Immobilie in DE. Der grosse Vorteil der Immobilie ist aber der Hebel über Fremdkapital, d.h. deine Eigenkapitalrendite ist deutlich höher (sofern sich der Wert der Immobilie erhöht). Für den Kauf von Aktien gibt dir keine Bank einen 75% oder 80% Kredit.
Aber hier wird es für den Aktieninvestor vermutlich auch "heiß" werden
Kannst du das bitte noch näher erläutern? Was soll genau "heiss" werden?
Mathematisch ist das Ding durch, wenn wir uns dem Peak der Exponentialfunktion nähern, und das ist bei dem jetzigen Druckverhalten bald erreicht.
Da würde ich mich den gute alten John Maynard Keynes halten:
Ich traue mir da keine Vorhersage zu: 1 Jahr, 10 Jahre...alles ist unter bestimmten Voraussetzungen plausibel.
@lichtenberg99 und gleich noch ein weiteres Zitat: "Voraussagen sind schwierig - besonders wenn sie die Zukunft betreffen"
Theoretisch können die Notenbanken extrem langlaufende Bonds auflegen und einfach immer weiter Geld drucken. So lange das Land nur in seiner eigenen Währung verschuldet ist, kann es nicht pleite gehen.
Die Frage ist hierbei nur: wie lange machen die Gläubiger das mit (Stichwort USD), und wie lange kann man den Status Quo aufrecht erhalten? Wenn die Asset Preise weiter steigen, und sich bald ein Grossteil der Menschen keine Immobilie mehr leisten kann, bzw. immer mehr Menschen immer schlechtere Bedingungen erleben, wird es Probleme und Spannungen geben. Das ist der Elite (Regierungen, Superreiche etc.) sehr wohl bewusst. Die sind auch nicht daran interessiert, dass sich irgendwann der Pöbel erhebt und ihnen ihre Besitztümer streitig macht.
Ich denke dort muss man irgendwann einen Kompromiss finden. Bei der allgemeinen (volks-)wirtschaftlichen Kompetenz des weltweiten Polit-Personals habe ich allerdings ein bisschen meine Zweifel. Da wird dann lieber wieder ein Krieg initiiert. Passt dann auch wieder ins Konzept: wenn einmal alles kaputt ist, lässt sich wunderbar wieder aufbauen. Dumm wäre es nur, wenn es im eigenen Land passiert.
Ich denke dort muss man irgendwann einen Kompromiss finden. Bei der allgemeinen (volks-)wirtschaftlichen Kompetenz des weltweiten Polit-Personals habe ich allerdings ein bisschen meine Zweifel.
Auf diesen Kompromiss bin ich ja mal gespannt. Nicht nur wegen der allgemeinen (volks-)wirtschaftlichen Kompetenz des weltweiten Polit-Personals, sondern auch wegen der Kompromissbereitschaft des Kapitals 😉
@weip321
Damit meine ich, dass dann voraussichtlich Aktiengewinne höher besteuert werden.
Auf diesen Kompromiss bin ich ja mal gespannt. Nicht nur wegen der allgemeinen (volks-)wirtschaftlichen Kompetenz des weltweiten Polit-Personals, sondern auch wegen der Kompromissbereitschaft des Kapitals
LOL
@deepblackforest: wir brauchen mehr Smileys für den "gefällt mir" Button 🙂
Frag aber bitte mal jemanden, der vorher (1995, 2000, 2005) eine Immobilie gekauft hat. Da waren die Zuwächse noch nicht so extrem. Hinzu kommt, dass damals die Zinsen für Kredite noch deutlich höher waren als heutzutage. Das wird leider oft vergessen.
Hier! 1993 gekauft, 2006 (weil zu klein geworden) mit Verlust verkauft. Und da war ich nicht die einzige, das ging fast allen so, die etwa zu derselben Zeit gekauft haben. Also egal, ob Miniwohnung (wie ich) oder Villa.
Also egal, ob Miniwohnung (wie ich) oder Villa.
Mein Gehirn hat zuerst folgendes gelesen: "Also egal, ob Miniwohnung oder Villa (wie ich)." 😀
In meinem ehemaligen Wohnort (Studentenstadt) wurden Anfang der 2000er auch Wohnungen zurückgebaut, weil die Einwohnerzahl rückläufig war. Wir reden wohlgemerkt nicht von 1 oder 2 Wohnungen, sondern von hunderten. Fünf Jahre später (ab ca. 2005) merkte man dann, dass doch genügend Studenten zuziehen. Seitdem gingen die Preise nach oben, wobei der starke Anstieg im Preis erst gegen 2010 angefangen hat.
Zwischen den 90er und 2005 haben sich aber einige dort verzockt (Wohnung als Kapitalanlage gekauft, aber die Mietpreise haben es damals nicht hergegeben). Hätten sie ein paar Jahre länger gehalten bzw. mehr Geld in der Hinterhand gehabt, würden die Leute sich heute über ein nettes Sümmchen freuen.
Aber auch hier wieder angemerkt: die hätten 15 Jahre lang minus gemacht, bevor es dann irgendwann mit Ende der Finanzkrise 2007-2009 endlich mal positiv wurde.
@weip321 Ich wollte ja auch nur damit aussagen, dass man selbst mit der konservativsten aller Anlageformen (selbstbewohntes Wohneigentum) auch Minus machen kann.
Bei der Kapitalanlage gebe ich Dir Recht, dass man halt aussitzen (können) muss. Ich hatte diese Möglichkeit nicht und dass sich die Preise wenige Jahre später so enorm entwickeln würden, hatte seinerzeit niemand auf dem Schirm. Typischer Fall von "hinterher ist man immer schlauer".
Ich weiss nicht, wer von euch regelmässig Fefe liest, aber er hat gestern einen Beitrag über Peak Kapitalismus veröffenlicht: hier
Da ging es unter anderem um Bauprojekte und Einkäufe bei IKEA. Seit diesem Artikel gestern hat er neun (9!) weitere Leserbriefe verlinkt.
Das liest sich alles sehr düster. Supply Chain seitig liegt da wohl einiges im Argen. Ist natürlich auch für die Häuslebauer bzw. Immobilieneigentümer interessant, wenn in nächster Zeit grössere Arbeiten anstehen.
@deepblackforest: eventuell könnte man dort einen eigenen Thread zu aufmachen. Die Frage wäre, inwieweit das bei den Preisen an den Commodity-Märkten schon eingepreist ist. Aber da du dir das Thema eh gerade anschaust, wäre es vielleicht einen weiteren Blick wert. Gerne auch im geschützten Bereich.
Die Frage ist hierbei nur: wie lange machen die Gläubiger das mit (Stichwort USD), und wie lange kann man den Status Quo aufrecht erhalten?
Alle, die irgendwie Macht oder Reichtum besitzen, haben ein Interesse daran den Status Quo aufrecht zu erhalten. Da die Oberen beim Platzen viel verlieren würden, wird die Blase aufs äußerste geschützt. Es gibt niemanden, der das von "innen" reformiert, daher wird es nicht nur Jahre sondern Jahrzehnte so weitergehen. Unser ganzes System basiert auf stetigem Wachstum, also lässt man es wachsen und gedeihen. Man wird sich nicht mal die Mühe machen, ein paar Nullstellen zu streichen. Elektronisch sind die langen Zahlen eh kein Problem und wenn man sich irgendwann für nen Fuffie nur noch einen Laib Brot kaufen kann, dann hat man auch kaum noch Probleme mehr mit dem leidigen Bargeld. Ich sehe keinen Grund weshalb der Status Quo geändert wird.
Einzig "externe" Faktoren können ein Platzen bewirken, meinetwegen ein großer Krieg oder der Ausfall des paneuropäischen Stromnetzes ab mehreren Tagen.
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