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Immobilien Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

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Studimaus99
(@studimaus99)
Toasty Blackwater Stammleser Rose
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 16
Themenstarter  

Jetzt rauscht es überall runter weil die Zinsen steigen. Was meint ihr wie das weiter geht?

Einiges an Infos habe ich mal zusammen getragen. Ich frage mich, ob es irgendwann eine Chance gibt zu vernünftigen Preisen eine Immobilie zu kaufen. Selbst wenn es nur eine eigene Wohnung ist.

 

So paar Meldungen:

„Stagnierende bis leicht rückläufige Preise“ prognostizierte Ende Mai das Immobilienportal Immowelt für zehn von 14 Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, darunter beispielsweise Frankfurt. Für die Mainmetropole rechnet das Immobilienportal bis Ende des Jahres mit Preisrückgängen von bis zu 5% und spricht von einer „Trendumkehr“ am Immobilienmarkt. Dazu scheinen die Formulierungen im aktuellen Immobilienstimmungsindex von Ende Juni zu passen, für die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) rund 1.200 Immobilienunternehmen nach einer Einschätzung zu den Geschäftsaussichten gefragt hat. Das Ergebnis: „massiver Stimmungseinbruch“. Ausnahmslos alle Institute hätten ihre Prognosen in diesem Jahr nach unten korrigiert, heißt es in dem Bericht. Sie rechnen mit weniger Nachfrage, längeren Leerstandsperioden und teilweise mit sinkenden Preisen.

 

Im Juni 2022 mussten Immobilienkäufer im Schnitt schon mehr als 3% Zinsen pro Jahr für ihr Darlehen hinlegen. Mittlerweile sind die Bauzinsen wieder etwas gesunken, Ende Juli lagen sie bei knapp 2,9%.

Wer sich sein Eigenheim selbst baut, hat schon im Februar dieses Jahres zusätzlich etwa 17,6% mehr bezahlt als im Vorjahresquartal. Das geht aus dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts hervor.

Immoscout: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien habe sich im zweiten Quartal um 36% reduziert, so die Bilanz Mitte Juli. Währenddessen sei das inserierte Angebot um 46% gestiegen.

 

Und wie seht ihr das jetzt? Ich meine, wer soll sich noch eine eigene Immobilie leisten können??? Es muss doch mal runter gehen, oder?

 

 


   
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Controller92
(@controller92)
Lachsfrühstück Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 45
 

Nunja, "runter" geht es ja bereits, nur nicht sonderlich viel. Ich meine, dass pro Prozent Zinssteigerung die Immobilienpreise eigentlich zweistellig einbrechen müssten, damit die Gesamtbelastung gleich bleibt. Also sind durch die höheren Zinsen Immos eigentlich noch teurer geworden, obwohl das Preisschild etwas besser aussieht.

Eine Möglichkeit für einen Rückgang besteht bei einer Erhöhung des Angebotes durch die Häuser der sogenannten Babyboomer. Wenn diese sich verkleinern, pflegebedürftig werden oder versterben, sollten viele EFH´s und Reihenhäuser auf den Markt kommen. Dann sinken möglicherweise die Preise. Handwerkerpreise bleiben meiner Einschätzung nach durch den Fachkräftemangel weiterhin hoch.

Gleichzeitig ist ungewiss, was die Zinsen dann machen werden. Zinsen um die 1% erwarte ich erst einmal nicht mehr.

Auf absehbare Zeit sehe ich Wohneigentum in Deutschland nur mit:

1. Glück

2. Überdurchschnittlichem Einkommen (oberste beide Perzentile?)

3. Viel Eigenkapital (Durch Sparsamkeit oder Familie)

Von politischer Seite sind zumindest Häuser ja ohnehin nicht mehr so "in" gerade aus Gründen von Versiegelung, Platzbedarf und Ressourcenverbrauch.


   
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iki
 iki
(@ikigaimondai)
Fide Meister Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 1591
 

Wir haben ja gerade eine ETW auf den Markt geworfen, und warten mal ab, ob und wie wir sie loswerden. Ich kann dann berichten.


   
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dunkelroterfaden
(@dunkelroterfaden)
Schachspieler Blackwater Premium
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 204
 

@ikigaimondai 

Das ist sehr interessant 👍 

 


   
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Blackwater
(@deepblackforest)
Super Großmeister Admin
Beigetreten: Vor 5 Jahren
Beiträge: 2818
 

Der neue Wohntrend 😉 


   
Controller92 reacted
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Controller92
(@controller92)
Lachsfrühstück Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 4 Monaten
Beiträge: 45
 
Veröffentlicht von: @deepblackforest

Der neue Wohntrend 😉 

Muss man aber auch mögen 😉 Wenn immer einer die Küche zurümpelt gibt´s schnell Stress 😀 
Ich bin einfach kein WG-Typ.


   
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weip321
(@weip321)
Fide Meister Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 1748
 

Danke für das Erstellen des Threads @studimaus99!

An deiner Stelle würde ich mir zuerst die folgende Frage stellen: was sind meine Beweggründe für eine Immobilie? Also was sind deine Motivatoren, dir eine Immobilie zuzulegen?

Im Bereich Immobilien gibt es leider sehr viele Halbwahrheiten bzw. Urban Legends. Von Gert Kommer gibt es ein Buch "Kaufen oder Mieten". Ich denke das wäre erstmal ein guter Einstieg ins Thema. Viele Menschen reden sich die eigene Immobilie schön, indem sie sich sagen, dass die Miete besser die Ratenzahlung für die eigene Wohnung bzw. das eigene Haus investiert werden sollte. Mit dieser Prämisse gibt es aber diverse Probleme:

  • oft werden nicht Äpfel mit Äpfeln verglichen, z.B. die Mietwohnung in zentraler Lage mit einem Haus auf dem Land. Wenn man einen aussagekräftigen Vergleich treffen will, sollte man sich vergleichbare Wohnungen/Häuser in ähnlicher Lage wie die jetzige Wohnung anschauen.
  • die Zahlung der Zinsen sowie die Tilgung geht zwar in das eigene Vermögen, aber trotzdem gehört ein Grossteil der Immobilie weiterhin der Bank.
  • man darf nicht nur die reinen Kosten für den Kauf und die Übertragung sehen, sondern muss auch Instandshaltungskosten mit berücksichtigen. Wenn man eine Wohnung / ein Haus kauft, geht auch mal etwas kaputt. Das muss man dann selber reparieren oder reparieren lassen. Wohnt man zur Miete, ruft man den Vermieter an, damit der das kaputte Dach flickt.
  • Renovierungskosten kommen auch irgendwann mal. Natürlich, bei einem Neubau ist das erst in einigen Jahren. Trotzdem ist es so, dass viele Hauskomponenten eine gewisse Lebensdauer haben. Wer würde heute z.B. eine Wohnung mieten, wo das Bad aus den 70er oder 80er Jahren ist?
  • aus meiner Sicht der wichtigste Punkt: eine Immobilie ist immobil. D.h. du hast dir dort etwas für viele Jahre ans Bein gebunden. Natürlich kann man die Wohnung auch vermieten, wenn man liebes- oder berufsbedingt umziehen muss. Die Frage ist dann aber: bekommst du auch die Miete, welche du für Tilgung und Zins bezahlen musst? Zudem musst du dich dann mit Mietern rumärgern: "Frau Studimaus, mein Wasserhahn geht nicht mehr. Und die Heizung wird nicht richtig warm!"
Veröffentlicht von: @studimaus99

Es muss doch mal runter gehen, oder?

Gute Frage, habe meine Glaskugel leider schon wieder verlegt. Genau diesen Gedanken habe ich auch seit fast 15 Jahren - und es ist nicht runtergegangen. Könnte mich heute noch in den Hintern beissen, dass ich damals die Wohnung in der Studentenstadt nicht gekauft habe (ok - kurzer Reminder to myself: an dem Haus war einiges baufällig! Gab also schon einen Grund, warum es gut war nicht zu kaufen...)

 

Aus meiner Sicht machen Immobilien nur als Kapitalanlage Sinn. Also selber zur Miete wohnen und anderen Wohnungen vermieten. Wobei das in der aktuellen Situation kaum noch Sinn macht, da die Renditen viel zu gering sind. Und dortwo man noch halbwegs vernünftige Renditen (auf dem Papier) bekommen würde, gibt es Gründe warum die Rendite so hoch sind (schlechte Gegend, wenig Nachfrage etc.)

Veröffentlicht von: @controller92

Eine Möglichkeit für einen Rückgang besteht bei einer Erhöhung des Angebotes durch die Häuser der sogenannten Babyboomer

Das ist etwas, was Andreas Beck schon länger vorausgesagt hat. Einfach mal nach seinem Namen bei Youtube suchen in Verbindung mit Immobilien.

Veröffentlicht von: @controller92

Dann sinken möglicherweise die Preise.

Ich sehe noch die Möglichkeit einer Korrektur auf dem Immobilienmarkt durch Zahlungsausfälle. Also einerseits die ganzen Immo-Coaches, die sich ihre C-Lage Immobilien mit 100% oder 110% haben finanzieren lassen von den Banken. Als zweites noch die Käufer, welche sich durch die Niedrigstzinsen eine Wohnung / ein Haus schöngerechnet haben (also alles auf Kante). Kurzfristig könnte es dort zu Ausfällen kommen, wenn einer der beiden Partner die Arbeit verliert (ich wünsche das keinem!), mittel- bis langfristig wird es dann eng, wenn die Anschlussfinanzierungen anstehen (und der Zins gestiegen ist).

Veröffentlicht von: @controller92

Auf absehbare Zeit sehe ich Wohneigentum in Deutschland nur mit:

1. Glück

2. Überdurchschnittlichem Einkommen (oberste beide Perzentile?)

3. Viel Eigenkapital (Durch Sparsamkeit oder Familie)

Jein. Wenn es Korrekturen im Immobilienmarkt geben sollte, dann hat das (aus meiner Sicht) einen Dominoeffekt. Wenn es zu Zwangsversteigerungen kommt, dann kommt es darauf an, wie viel Nachfrage herrscht. Anfangs wird das vermutlich noch kein Problem sein (es stehen noch genügend Käufer mit genug Geld an der Seite), aber sollte es einen längeren wirtschaftlichen Abschwung geben werden die Banken dann keine Käufer mehr finden für das verlangte Geld (auch weil die Zinsen wieder steigen).

Ich erwarte, dass es in den nächsten 5 Jahren zu Korrekturen kommen wird. Das wird hauptsächlich die Leute treffen, die in den letzten 5 bis 10 Jahren investiert haben. Immo-Methusalems wie @presskoppweck werden das ganz in Ruhe aussitzen. 🙂 

 

PS: in A-Lagen (München, Frankfurt, Stuttgart) erwarte ich keine grossen Preisnachlässe. Dort wird es weiterhin genügend Gut- und Sehr-Gut Verdiener geben. Selbst wenn die wegfallen, stehen ausländische Investoren bereit, um sich die guten Früchte zu greifen.


   
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weip321
(@weip321)
Fide Meister Blackwater Premium Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 1748
 
Veröffentlicht von: @deepblackforest

Der neue Wohntrend 😉 

Autsch, wo ist der Screenshot her? Ich vermute der oder die Autorin hat noch nie in ihrem Leben in einer grösseren WG (5+ Leute) gelebt. Hint: selbst als umgänglicher und geselliger Mensch geht einem das irgendwann auf den Zeiger.

PS: ich kenne auch Alters-WGs. Ist definitiv nicht für jeden geeignet.


   
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Blackwater
(@deepblackforest)
Super Großmeister Admin
Beigetreten: Vor 5 Jahren
Beiträge: 2818
 

@weip321 Hat mir ein Kollege geschickt der sich auf n-tv, Bild und Welt.de rumtreibt. Ich vermute n-tv, könnte aber auch Focus sein.

Diese Art Wohnen gibt es ja bereits in Japan. Aber das ist auch ein anderer Typ Mensch/Kultur wo das eher funktioniert.


   
weip321 reacted
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Presskoppweck
(@presskoppweck)
Internationaler Meister Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 1102
 
Veröffentlicht von: @studimaus99

Und wie seht ihr das jetzt? Ich meine, wer soll sich noch eine eigene Immobilie leisten können??? Es muss doch mal runter gehen, oder?

 

Warum sollten sich in diesem inflationären Umfeld ausgerechnet die Immopreise verringern? Die Baupreise steigen sogar überproportional, also werden Neubauten über Inflation teuer.

Was wir in Zukunft sehen werden ist eine noch nie da gewesene Aufspaltung des Immobilienmarktes. Der Keil wird sich bei den Heizkosten auftun, moderne Gebäude mit moderaten Heizkosten werden überproportional an Wert gewinnen. Ältere Gebäude werden unbewohnbar, weil sich niemand die Heizkosten leisten kann. Das geht dann in Richtung wirtschaftlicher Totalschaden. Vielleicht läßt sich da ein Schnapp machen in der Art, dass man ein günstiges Altgebäude selbst entkernt und wieder auf Vordermann bringt (komplette Installation neu, neue Fenster, Isolierung, Dach ...).
Es wird einen run auf Wohnungen mit moderaten Heizkosten geben. Durch die Knappheit werden die Preise bei den modernen Gebäuden (oder energetisch sanierten) noch viel weiter anziehen.

Der Run zu modernen Gebäuden wird auch dem von @weip321 befürchteten Preisrutsch durch Zahlungsausfall entgegenwirken. Moderne Immos (die mit den Hypotheken drauf) werden weiter im Preis steigen, da wird es keine Dominoeffekt geben.
Die alten, schuldenfreien Immos von 1970/80/90 werden zwar unsaniert an Wert verlieren, aber das wird sich nicht auf "bewohnbare" Immos auswirken.

Ursprünglich war geplant, die Energiewende bei den Immos binnen 10 bis 20 Jahren durchzuziehen. Die in Folge des Wirtschaftskrieges steigenden Heizkosten sind ein riesiger Beschleuniger. Viel wird davon abhängen wie lange die Energiepreise so hoch bleiben. Wenn die Heizkosten für eine unsanierte Wohnung die Kaltmiete deutlich übersteigen, dann zieht man gerne in eine moderne Wohnung mit höherer Kaltmiete und wir erleben einen Kollaps der unsanierten Gebäude binnen wenigen Jahren.


   
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lichtenberg99
(@lichtenberg99)
Internationaler Meister Blackwater Stammleser
Beigetreten: Vor 2 Jahren
Beiträge: 1074
 
Veröffentlicht von: @presskoppweck

Die Baupreise steigen sogar überproportional, also werden Neubauten über Inflation teuer.

Ich habe mich in den letzten Tagen mit verschiedenen Baufirmen und Architekten unterhalten.

Interessante Information: Das Bauholz (das war das erste, bei dem der Preis durch die Decke ging) haben sich fast wieder auf Vorkrisenniveau verringert. Bei vielen anderen Baustoffen sind die Großhandelspreise angeblich schon wieder am Fallen. Bin gespannt, wann sich das auf die Einzelhandelspreise auswirkt.


   
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